Можно ли оспорить договор купли продажи дома?

Содержание

Как оспорить договор (сделку) купли-продажи квартиры или дома

Можно ли оспорить договор купли продажи дома?

Людей, которые не мечтают о собственном жилье, не существует. Повзрослев, каждый из нас приходит к пониманию того, что пришло время свить свое укромное гнездышко, куда будет приятно возвращаться домой после трудового дня, принимать гостей и проводить время с семьей. Покупка квартиры – это не всегда простая и легкая сделка.

Иногда возникают ситуации, когда по каким-то причинам стороны принимают решение все отменить, и «отыграть ситуацию назад».

Как можно оспорить зарегистрированный в Росреестре и вступивший в законную силу договор купли-продажи? О том, как себя вести в случае возникновения непредвиденных обстоятельств должен знать каждый покупатель и продавец перед заключением соглашения.

Почему сделка может быть признана недействительной?

Практика показывает, что около 15% сделок, связанных с продажей недвижимости, впоследствии оспариваются в суде.

Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.

Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:

  • — наличие противоречий с действующими законодательными актами;
  • — ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
  • — выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
  • — заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
  • — подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
  • — мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.

ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.

Ничтожные сделки и их виды

В соответствии с действующим законодательством РФ, ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. В Гражданском кодексе России перечислены соглашения, которые можно считать таковыми. К ним относятся соглашения:

  1. нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
  2. противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
  3. заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
  4. заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст. 172 ГК РФ);
  5. фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
  6. связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).

Причины оспаривания договоров купли-продажи

Даже если при оформлении договора были исключены все моменты, позволяющие признать соглашение ничтожным, сделка может быть оспорена в судебном порядке, и признана недействительной. Закон позволяет обратиться в суд с таким исковым заявлением в таких случаях, если продажа была осуществлена:

  • — без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;
  • — несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;
  • — лицом, признанным в судебном порядке недееспособным;
  • — под влиянием (введение в заблуждение, угроза, обман, стечение неблагоприятных обстоятельств).
Не обойтись без подачи иска и в том случае, если после заключения договора купли-продажи квартиры выяснилось, что на жилплощадь имеют право другие наследники бывшего владельца или в результате его подписания были нарушены права несовершеннолетних.

Избежать возникновения подобных ситуаций можно достаточно просто. Подготовку договора следует доверить опытному юристу, а подписывать документ необходимо в присутствии нотариуса, который не только разъяснит права и обязанности сторон, но и проверит их дееспособность, убедится в отсутствии принуждения или других обстоятельств, которые в результате могут привести покупателя и продавца в суд.

Расторжение договора купли продажи

В случае, когда соглашение признается судебным органом недействительным в результате его оспаривания или ничтожности, стороны возвращаются в исходное состояние. Расторгнут договор может быть в случае:

  1. судом, при подаче иска покупателем или продавцом;
  2. по согласию сторон.

Порядок проведения процедуры подробно описан в граве 29 ГК РФ. Закон позволяет участникам процесса требовать назад не только то, что было передано после подписания договора (денежные средства и имущество), но и разные виды компенсации ущерба, например затраты, связанные с подачей иска.

На что обратить внимание перед подачей иска в суд

Подача подобных исковых заявлений требует тщательной предварительной подготовки. Суд принимает во внимание только факты, подтвержденные доказательствами, поэтому подготовку к процессу следует доверить специалисту, имеющему опыт участия в подобных разбирательствах и знающему, как оспаривается сделка купли — продажи квартиры.

Правильно подготовленное исковое заявление и собранные веские доказательства помогут быстро разрешить возникшую проблему, в противном случае судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а в некоторых случаях годы.

Источник: https://moyzakon.com/kak-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры?

Любая сделка признается недействительной в ходе судебных разбирательств, если есть доказательства. Если в процессе купли-продажи пострадали интересы, сделка признается ничтожной или ее оспаривают на основании невыполненных условий в судебных инстанциях. С юридической точки зрения происходит реституция. Продавец получает квартиру обратно, а покупатель — денежные средства. С формальной точки зрения пострадавших нет. Но в реальности — потеря времени, серьезный материальный ущерб при размене недвижимости и тому подобное.

Основания для оспаривания сделки купли-продажи

Оснований для того, чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, может быть несколько. Она признается недействительной по различным причинам:

  • Соглашение по недвижимости не соответствует правовым актам законодательства;
  • Не выполнены описанные в контракте требования.

В любом случае составляется исковое заявление на основании квартиры в суд. Цель — признание сделки недействительной. Кто имеет право оспорить сделку купли-продажи? Иск подается либо стороной сделки, либо иными заинтересованными в этом персонами, независимо от возраста (люди пенсионного возраста — бабушки, дедушки). К делу о недвижимом имуществе подключается прокуратура, а также органы местного самоуправления. Сделка переходит в категорию оспариваемой. От вердикта и основания суда зависит ее действительность.

Как гласит законодательство, сделка признается недействительной или оспоренной на таких основаниях:

  • Была подписана без третьего лица или государственного органа;
  • Подписана несовершенным лицом. Несовершеннолетний собственник не может подписать договор на основании согласия родителей в соответствии со статьей 175 ГК РФ;
  • Сделка и договор по недвижимости совершены персоной, которая признана невменяемой по основанию медицинского заключения. К примеру, продавец был пьян в период подписания, после принятия наркотиков;
  • По квартире совершена на основании заблуждения;
  • По недвижимости была подписана лицом на основании насилия, угрозы или обмана дочери, сына или иного лица.

Как оспорить?

Каждый истец желает получить положительное решение суда с его точки зрения. Чтобы оспорить, потребуется правильное оформление порядка и грамотно составленное исковое заявление по недвижимости в соответствии с ситуацией.

Порядок действия, чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, начинается с подготовки искового заявления. Вверху документа указывается адрес суда для отправления. Жилищные сделки купли-продажи рассматривает районный суд населенного пункта по месту регистрации истца. Иногда подобное заявление перенаправляется в суд на основании места проживания ответчика. Вовлечение суда контролируется положением 301 Гражданского кодекса РФ. Опираясь на эту статью закона, собственник получает возможность определить, кому принадлежат права официального владения.

Читайте также  Договор купли продажи векселя с отсрочкой платежа

Немного ниже пишется «Исковое заявление». Чтобы оспорить, в документе указывается подробная информация. На данном этапе многие нуждаются в помощи профессионального юриста. В заявлении ниже указывается причина, по которой можно оспорить договор. В нем не должно быть умысла, который ведет к нарушению законодательства. К примеру, в случае написания заявления об оспаривании притворной сделки купли-продажи, сошлитесь на второй пункт по закону 170 ГК РФ.

О возможных последствиях признания сделки недействительной читайте по ссылке:

Чтобы оспорить сделку и договор, заявление пишется самостоятельно. Оно выполняется, как минимум, в трех видах. Один остается у истца с пометкой о передаче его в суд. Второй отправляется по почте ответчику или передается лично. Третий, как правило, оставляется адвокату до окончания процесса.

Образец искового заявления

Необходимые документы

Любому потенциальному покупателю может попасться квартира с нечистой историей юридического характера. Договор купли-продажи может быть оспорен в суде на основании недостаточных документов. Но лишение вас квартиры — не единственный результат. Судебных дел много, выселяются единицы.

Предоставьте суду кроме искового заявления такие же документы, как и при продаже квартиры. Это поможет быстро оспорить сделку по договору:

  • Удостоверение личности покупателя и продавца;
  • Владелец квартиры несовершеннолетний? Паспорт опекуна и свидетельство о рождении;
  • Прошлое решение суда об наличии права собственности на жилье;
  • Договор дарения, мены и иные документы.

Срок

Обратитесь в судебные инстанции для оспаривания соглашения по купли-продажи. Если вы не знаете, в какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры, то законом устанавливаются сроки для признания соглашения недействительным:

  • Для ничтожной сделки купли-продажи — 36 месяцев с момента заключения договора;
  • Для оспоримой — 12 месяцев.

Срок начинает действовать с момента заключения контракта с домом или квартирой. Может учитываться иной период — с момента получения информации о нарушении прав согласно действующему законодательству Российской Федерации.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры после смерти продавца?

Чтобы оспорить договор купли-продажи, покупателю квартиры стоит обратиться в местные органы власти на основании имеющего имущества для перерегистрации права собственности, если продавец умер до совершения соглашения купли-продажи.

Если государственный регистратор отказывает, обратитесь в судебные органы с заявлением на основании статьи главы 24 АПК РФ и 25 ГПК РФ. Суд самостоятельно регулирует перечисление денежных средств по договору.

Если основным барьером считается отсутствие продавца, суд удовлетворяет все требования покупателя и оспаривает решение. В результате вынесения вердикта суд обязывает перерегистрировать право собственности.

  • Как договор купли продажи расторгнуть?Расторжение какого-либо документа требует специальных знаний нюансов закона. Аннулировать соглашение о купле-продаже недвижимости нельзя в одностороннем порядке. Хотя в любых случаях есть свои исключения. Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости и вернуть деньги Существует несколько причин, по которым может произойти расторжение. Например, это может быть по причине неуплаты покупателем суммы или отказа продавца от освобождения жилплощади. Так же возможны непредвиденные обстоятельства, когда ни один из участников не виновен в их возникновении, но при этом они имеют место быть. Допустим продавец дает гарантию, что с документами на квартиру все в порядке. Но после заключения сделки, вдруг выясняется, что на квартиру претендует родственник продавца, который жил до этого в другой стране и сейчас приехал обратно и хочет добиться через суд прав на эту квартиру. Суд идет навстречу требованиям родственника и теперь он имеет полное право прописаться в этой квартире. Естественно изначальный покупатель квартиры не стал бы покупать ее, если бы знал о предстоящих проблемах. Таким образом, он может снять с себя все обязательства и сделка аннулируется. Если существуют какие-либо причины для того чтобы расторгнуть договор, покупатель может попытаться сделать это по обоюдному согласию. В начале пишется претензия о желании изменить или аннулировать соглашение. Претензии должны быть аргументированы и тогда другая сторона может пойти на встречу покупателю и изменить условия соглашения, а если решить проблему нельзя таким способом, то все аннулируется. В данном вопросе должны быть соблюдены все процедурные вопросы. Составляется новый документ о расторжении или же изменении соглашения. Расторгнуть сделку можно и при помощи суда, если характер претензии носит односторонний порядок. Обжаловать законность сделки можно в течение 3-х лет после регистрации.…

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (4 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://classomsk.com/osporit/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Законные основания

Договор купли-продажи квартиры признается недействительным по основаниям, изложенным в статьях 166169 ГК РФ. Процедура оспаривания не может быть активизирована, если при покупке совершены грубые правонарушения. Такие сделки фактически автоматически будут признаваться ничтожными.

Купля-продажа квартиры подлежит оспариванию в диапозитивных случаях, отмеченных в параграфе 2 ч.1 действующего ГК РФ. К ним относятся:

  • нарушение порядка регистрации прямого перехода прав;
  • квартира, на момент совершения сделки, находилась под действием законного обременения — судебный арест, сервитут, действующий залог, долевая собственность;
  • вторая сторона не исполнила или не полностью исполнила свои обязательства, обозначенные в договоре купли-продажи квартиры — порядок и сумма не была уплачена в оговоренном объеме, предоставление не всех требуемых документов, совершение/не совершение каких-либо иных действий;
  • нарушение прав и преференций сторонних лиц — наследников, собственников, залогодержателей;
  • при составлении договора о покупке допущены грубые грамматические ошибки и фактические;
  • использование подложных документов и (или) незаконных схем.

Цена за жилье должна соответствовать не только рыночным показателям, но и кадастровой величине. Владелец, продающий жилье по заниженной стоимости, попадает под внимание со стороны сотрудников ФНС. Оспаривание допускается как со стороны участников сделки, так и со стороны государственных органов, располагающих соответствующей информацией.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры?

Оспаривание договора купли-продажи квартиры допускается в течение 3-х лет — по недействительным сделкам (ст. 168), и в течение 10 лет — если покупка жилья изначально являлась ничтожной. В обоих случаях участнику правоотношения нужно подкрепить свое заявление документальными доказательствами. Речь идет об отмене договора, следовательно, одного желания здесь будет недостаточно. Доказательства, подтверждающие недействительность договора купли-продажи квартиры, должны быть фактическими или документальными.

Фактические доказательства — информация о совершении субъектом каких-либо противоправных действий. Оказание давления, прямые угрозы, физическое воздействие, преступный шантаж, ввод в заблуждение — эти обстоятельства владелец или покупатель и должны доказывать. Это могут быть свидетельские показания, аудио/видео записи, другие официальные документы.

Документальные доказательства — оспаривание совершенной покупки посредством предоставления в уполномоченные органы документов. Если речь идет о нарушении прав сторонних лиц, то данным лицам достаточно предоставить данные о своих правах на владение недвижимого объекта. Для потенциальных наследников — нотариальное свидетельство, для собственников (владельцев жилья) — бумаги о собственности на долю.

Порядок действий через суд

Оспорить договор купли-продажи квартиры с большей долей вероятности можно посредством обращения в судебные органы. Соглашение можно оспорить и через обращение в сторонние организации, но этот путь будет более трудоемким, и в конечном итоге будет передано на рассмотрение в вышестоящую инстанцию. В случае оспаривания правового документа через суд наименование квартиры, структура соглашения, обстоятельства, дающие право на соответствующее действие — не будут иметь значения.

Следовательно, порядок действий всегда идентичный:

  • сбор доказательной базы — субъект должен установить обстоятельство для оспаривания, и подкрепить его максимальным количеством возможных доказательств;
  • составление заявления — иск должен отвечать должной структуре, чтобы впоследствии он не был отклонен судом;
  • обращение в суд — подобные дела подпадают под юрисдикцию территориальных районных судов, расположенных по месту нахождения оспариваемого объекта;
  • оплата государственной пошлины — в силу диспозиции 303.88 НК РФ, пошлина составляет 2 200 рублей, и оплачивается она в любой момент, но до начала заседания;
  • участие в процессе;
  • получение вынесенного решения суда.

Перед тем как обратиться в суд для оспаривания договора купли-продажи квартиры, владелец жилья не обязан выдерживать претензионный порядок. Оспаривание покупки или продажи с уже вступившим соглашением допускается без досудебной процедуры взаимодействия. Это правило упразднено профильным Федеральным законом №-257.

Образец искового заявления

искового заявления должно отвечать нормам, указанным в ст. 170-174 гражданского законодательства Российской Федерации. Его структура должна состоять из нескольких частей.

Первое — фабула. Здесь указываются реквизиты сторон, адресное наименование суда, описание проблемы со всеми фактическими обстоятельствами.

Второе — описательная часть. Приводятся доказательства, на какие суд должен обратить внимание при отмене соглашения.

Третье — заключение. Даются ссылки на законодательную базу, приложенные документы. Здесь же прописывается просьба по отмене договора (соглашения).

Диапозитивный срок подачи иска для оспаривания договора составляет 3 года. Отчет идет не с момента совершения договора купли-продажи квартиры, а с момента, когда участник узнал о допущенном нарушении. Крайний срок — 10 лет с момента совершения соглашения. Наименование жилья в расчет не берется.

Исковое заявление: образец 2018

Пакет документов

  • исковое заявление — должно иметь 3 экземпляра, аналогичных по содержанию;
  • квитанции по взносу пошлины;
  • две копии договора купли-продажи с контрагентом;
  • техническая документация по жилью — экспликация, инженерный план;
  • личные документы непосредственного заявителя.

Для того чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, субъекту необходимо подкрепить иск вышеуказанными подтверждающими бумагами. В случае правильного составления заявления, но недостаточного пакета документов, суд не станет отклонять обращение, а укажет на недостающую документацию. Их нужно будет донести в течение 10-ти дней.

Таким образом получится оспорить соглашение, и вернуть/отказаться от произведенной покупки квартиры.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как оспорить сделку купли-продажи квартиры: основания, порядок, сроки, судебная практика

Даже после госрегистрации перехода прав собственности можно оспорить сделку купли-продажи квартиры. Для оспаривания необходимы веские основания, а именно нарушение законных прав одной из сторон. При этом аннулирование договора в одностороннем порядке не допустимо.

Кто может оспорить сделку

Оспорить договор купли-продажи квартиры может любое лицо, чьи интересы затрагивает такая сделка. К ним относятся:

  • стороны договора – продавец и покупатель;
  • наследники участников сделки;
  • супруги сторон, в случае отсутствия их письменного согласия на заключение сделки;
  • органы соцзащиты, если нарушены права малолетнего собственника;
  • опекун/попечитель недееспособного гражданина;
  • законные представители несовершеннолетнего, если они не давали согласия на заключение договора.
Читайте также  Как правильно заключить трудовой договор с работодателем?

Для оспаривания ДКП необходимо предъявить неоспоримые доказательства нарушения законных прав истца. В противном случае шансы на расторжение сделки ничтожны.

Основания

Причины, по которым ДКП может быть признан недействительным, перечислены в § 2 главы 9 подраздела 4 ГК РФ (ст. 166-181). Согласно ст. 166 указанного кодекса все сделки делятся на две группы:

В первом случае расторжение ДКП происходит только по решению суда, по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. При ничтожности сделки признание ее недействительности судом не обязательно. Это могут сделать иные госорганы – Росреестр, ФНС и другие.

Оспаривание сделки проводится по следующим основаниям:

  • отсутствует согласие на сделку, если оно является обязательным по закону;
  • в момент подписания ДКП одна из сторон не отдавала отчет своим действиям;
  • одного из участников договора ввели в заблуждение, при условии, что если бы не было влияния заблуждения, то сторона не подписала бы договор;
  • сделка заключена под угрозой жизни/здоровья или с применением насилия;
  • договор подписан в силу тяжких жизненных обстоятельств.

Сделка признается ничтожной при выявлении обстоятельств, которые изначально делают заключение такого договора неправомерным. К ним относятся:

  • заключение ДКП с противоправной целью, например, получение государственной субсидии;
  • подписание сделки для прикрытия иных договоренностей;
  • одна из сторон не была правомочна на заключение договора, например, являясь недееспособным лицом;
  • договор заключен по поддельным документам;
  • не была соблюдена нотариальная форма ДКП, в случае, если такая форма предусмотрена законодательством.

Возможны иные основания, по которым сделка может быть признана незаконной.

Последовательность действий

Процедура оспаривания ДКП в судебном порядке состоит из следующих этапов:

  1. Сбор доказательной базы.
  2. Направление искового заявления.
  3. Судебное разбирательство.
  4. Регистрация изменений в ЕГРН.

К судебному разбирательству можно привлечь свидетелей, которые смогут подтвердить нарушения, допущенные при заключении ДКП.

Доказательная база

Прежде чем обращаться в суд, необходимо собрать неопровержимые доказательства, подтверждающие незаконность заключенного договора. Единого перечня доказательных документов нет, так как все зависит от конкретного основания, по которому будет оспариваться сделка.

Например, если сделка оспаривается супругой ввиду отсутствия ее письменного согласия на продажу недвижимости, то доказательством будет являться свидетельство о заключении брака, а также документы, подтверждающие ее права на квартиру.

При оспаривании сделки, заключенной недееспособным лицом, в качестве доказательной базы необходимо представить решение судебного органа о признании гражданина недееспособным.

Для аннулирования ДКП, продавцом в котором выступает малолетний гражданин, необходимо приложить свидетельство о рождении и сам договор, в котором отсутствует согласие родителей. Также придется доказать, что органы опеки не давали согласия на продажу квартиры.

Чем большую доказательную базу сможет собрать истец, тем больше шанс на аннулирование договора.

Исковое заявление

Гражданину, желающему оспорить договор купли-продажи, необходимо обращаться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если ДКП был заключен по подложным документам, то есть имеется факт мошенничества, то одновременно с иском направляется заявление в правоохранительные органы для привлечения виновного лица к уголовной ответственности.

В заявлении указывается:

  • наименование судебного органа;
  • данные истца и ответчика;
  • сведения об объекте сделки;
  • основания для аннулирования договора;
  • требование заявителя;
  • перечень прилагаемых документов.

В конце документа ставится подпись и дата. За подачу искового заявления взимается госпошлина, размер которой рассчитывается исходя из стоимости спорного объекта. Квитанция об уплате пошлины прилагается к заявлению.

В качестве требований заявителю необходимо указать признание договора недействительным, и применение последствий недействительности ДКП. То есть истец должен попросить суд вернуть квартиру продавцу, а деньги – покупателю.

Кроме этого можно требовать от виновной стороны компенсации понесенных расходов на оплату госпошлины, услуги адвоката и другие.

Независимо от оснований расторжения к иску прикладываются копии:

  • паспорта истца;
  • выписки ЕГРН;
  • договора купли-продажи;
  • акта приемки-передачи;
  • документов, подтверждающих оплату ДКП.

Подтвердить факт оплаты можно платежным поручением, распиской или иным документом.

Судебное разбирательство

Заседание назначается судом после получения и предварительного изучения искового заявления. На заседание можно явиться лично или поручить участие в судебном процессе адвокату.

По решению суда заседание может проводиться неоднократно. Общий срок рассмотрения дел по признанию сделки недействительной составляет до 2 месяцев.

После вынесения судебного решения у сторон есть 30 дней на оспаривание в вышестоящем суде. Если суд признал сделку недействительной, то через месяц стороны могут провести перерегистрацию изменений в ЕГРН.

Регистрация изменений

Чтобы вернуть права собственности на квартиру продавцу необходимо обратиться в Росреестр с решением суда. Дополнительно потребуется паспорт заявителя. Через 5 дней специалист Росреестре внесет изменения в сведения об объекте, и продавец сможет получить новую выписку, в которой он будет являться собственником жилья.

По решению суда покупателю должны быть возвращены средства, переданные им продавцу в счет оплаты стоимости квартиры.

Смерть продавца

На практике иногда возникают спорные ситуации, связанные с уходом из жизни продавца недвижимости. При этом недействительность сделки напрямую зависит от даты смерти:

  • если продавец скончался до момента подачи документов на госрегистрацию – сделка не может быть осуществлена;
  • если продавец умер после подачи документов, но до момента регистрации перехода прав – договор будет зарегистрирован, но его могут оспорить наследники;
  • если человек скончался после госрегистрации – сделка действительна, если при ее заключении не были нарушены иные нормы закона.

Смерть прежнего собственника не влияет на возможность оспаривания сделки, так как обратиться в суд могут любые заинтересованные лица, а не только продавец и покупатель.

Сроки

Срок оспаривания регламентируется ст. 181 ГК РФ. Он напрямую зависит от оснований, по которым сделка будет аннулирована.

Судебная практика

Чаще всего сделки по отчуждению недвижимости оспариваются продавцом. Покупатель не заинтересован возвращать жилье, которое он приобрел. Тем более, что фактически продавец уже может израсходовать деньги, а покупателю придется долгие годы взыскивать с него расходы в виде части зарплаты, по исполнительному листу.

Судебная практика сложилась таким образом, что при достаточности доказательной базы в большинстве случаев сделки аннулируются, и имущество возвращается прежнему владельцу.

Например, дело № 2-46/2018 от 21 февраля 2018 г., рассмотренное Ессентукским городским судом Ставропольского края, по которому гражданин А обратился с иском к гражданке К, которая по непонятным для него основаниям стала собственницей его жилплощади. Ранее гражданин А выдал доверенность на продажу своей квартиры гражданину В, сроком на один год. После истечения срока действия доверительного документа гражданин В исправил срок действия на 3 года, а затем продал квартиру по поддельному документу.

Суд обратился к нотариусу, выдавшему доверенность, для подтверждения факта ее выдачи и установления реального срока действия документа. Как следует из реестровой записи, доверенность была выдана на 1 год.

По итогам рассмотрения дела и изучения документации суд постановил признать сделку недействительной в силу ничтожности и применить последствия недействительности ДКП. Таким образом, квартира была возвращена гражданину А. Гражданка К должна требовать возврата уплаченных за объект недвижимости средств с гражданина В. Также против гражданина В будет возбуждено уголовное дело по статье мошенничество.

Направить иск в суд с требованием аннулирования ДКП могут, как стороны договора, так и третьи лица, чьи права были затронуты в результате отчуждения недвижимости. Для успешного разрешения спорного вопроса важно не пропустить срок исковой давности, собрать достаточно доказательств и заручиться поддержкой опытного адвоката.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источник: https://walaw.ru/pravo/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры: порядок и сроки

› Недвижимость › Проблемы

До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку. Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица. Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

С чего начать

Куплю продажу можно оспорить, если договор совершен с нарушением установленных правил и если он при этом нарушает чьи-то права. Процедура выполняется только через суд. В одностороннем порядке аннулировать уже совершенную сделку с квартирой невозможно.

Чтобы оспорить продажу квартиры, нужно определиться с рядом вопросов:

  • по какой причине договор является незаконным – это основание для оспаривания сделки купли продажи квартиры;
  • кто будет подавать исковое заявление и выступать истцом;
  • не прошли ли сроки исковой давности для подачи заявления.

От решения этих базовых вопросов будет зависеть исход дела. Основания и кто может оспорить контракт – мы рассмотрим чуть ниже.

Читайте также  Оформление договора купли продажи автомобиля самостоятельно

О сроках исковой давности по договорам с недвижимостью читайте нашу предыдущую статью. В ней мы писали, как правильно посчитать срок и не ошибиться с исковым периодом, чтобы успешно оспорить контракт.

ВНИМАНИЕ! Если оспорить договор купли продажи, то продавцу вернется квартира, а покупателю – деньги. Сложность в том, что деньги, как правило, уже потрачены. Собрать такую большую сумму за короткий срок практически нереально. Именно поэтому от аннулирования договора купли продажи больше всего страдает покупатель.

Причины аннулирования договора

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

  • срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
  • требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

Основание Статья ГК Вид
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:

·         супруга одного из участников сделки;

·         родителей ребенка от 14 до 18 лет;

·         органа опеки;

·         опекуна или попечителя.

173.1 Оспоримые

Исковая давность – 1 год

Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает 177
Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178
Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах 179
Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим Ч. 4 ст. 179
Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов 169 Ничтожные

Исковая давность – 3 года

Договор «ненастоящий» — стороны подписали его,  чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки.

Это мнимая или притворная сделка

170
Сторона не могла самостоятельно подписывать договор:

·         человек психически недееспособен;

·         договор подписал малолетний до 14 лет

171, 172
Подложные документы (поддельная доверенность)

Не соблюли нотариальную форму сделки

Нарушены иные требования закона и права третьих лиц

168

Требование об аннулировании прописывается в иске так:

  • Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
  • Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения. На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

На что ссылаться, если продавец умер

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

  • Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
  • Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
  • Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Кто может оспорить

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

  • стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
  • супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
  • орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
  • опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
  • родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Порядок действий

Далее рассмотрим, как можно оспорить договор купли продажи квартиры пошагово.

ШАГ 1. Собираем доказательства

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

  • выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
  • договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
  • акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
  • если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
  • если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
  • для супругов – свидетельство о заключении брака;
  • любые другие документы, подкрепляющие позицию;
  • имеющиеся видео и фотоматериалы;
  • показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

ШАГ 2. Скачать бланк искового заявления

В исковом заявлении указывают:

  • в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
  • в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
  • после слов «прошу суд» излагают требования;
  • завершают иск списком приложений, подписью и датой.

Скачать бланк искового заявления можно по этой ссылке.

ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

ШАГ 5. Получаем решение и регистрируем изменения в ЕГРН

После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда. Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме. Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.

Для этого в МФЦ нужно принести:

  • решение (подлинник и копию);
  • паспорт заявителя (подлинник для проверки личности);
  • квитанция на оплату госпошлины за регистрацию права 2000 рублей.

Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.

Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи.

Вам может быть интересно: как оспорить дарственную на квартиру.

Возможно ли оспорить договор купли продажи квартиры и как это сделать в 2020 году Ссылка на основную публикацию



Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html